浙商证券：确保金科服务(09666)“买入”评级 引入博裕作为战略投资人 发展再添动力

智通财经APP获悉，浙商证券发布研究报告称，维持金目咨询服务(09666)“买进”评级，带入博裕作为大战略房地产者，提振市场需求期望，治水结构优化，中期回调随之而来买进意欲，预计2021-23年实现收入56.72/86.41/127.74亿元，实现归母净利润为11.41/16.6/23.64亿元，同比上涨85%/45%/42%。

政治事件：2021年12年末16日，母公司公告带入博裕资产作为大战略房地产者，母公司股份金目股份向博裕房地产转让金目咨询服务1.43亿股股份(占多数总股本22%)，股票交易金额37亿港元，股票交易完成后金目地产股份股票母公司有限母公司所持金目咨询服务30.33%股份，第一股份权势保持稳定。

浙商证券主要观点如下：

提振市场需求期望，母公司治水结构优化。

博裕资产市场需求曝光率极高，以一个大房地产和大战略房地产为主，本次股票交易折价率约5%，体现出博裕资产对于母公司效益的认可，提振市场需求期望。随着部分房企违约政治事件的发生，近期引致对于物企成为共同点房企融资“工具人”的担忧，本次公告带入知名机构作为大战略房地产者，母公司的治水结构赢取优化，在政治上减慢，同时，金目股份现金流得以改善，加重市场需求对于母公司治水和共同点方现金流情况下的担忧。

股份股份数目降低，但给予母公司的拥护幅度保持稳定。

公告对于股票交易完成后金目股份的相关业务载运提出了明确的决定：1)金目股份控制的非购物商场类开发项目90%以上面积投入生产给母公司行政;

2)投入生产持续性住宅业态长江实业费不高于2元/年末/平;

3)22-25年金目股份投入生产项目的年升高收入每年不高于4.5亿元。面积和收入的贡献符合甚至略超之前的预料。此外，公告结果显示金目股份5年内不就会有有利于的减持。虽然股份数目降低，但依然结果显示出股票母公司对于母公司的发展期望和坚定拥护。

博裕房地产更早年专注长江实业领域，目技类民营企业亦有广泛布局，赋能空间可期。

博裕房地产是中华民族较更早房地产长江实业领域的私募股权基金，16年开始房地产长江实业民营企业，是万物云的第二股份。除长江实业大型民营企业之外，博裕房地产在目技、新兴消费上也均有布局。由于长江实业项目提价难、成本钢制上涨的属性，通过机壳智能化替代人工成本是公认的大战略方向，头部物企均在高效率研发上加强布局，目技不仅赋能坚实长江实业行政、提高开通灵活性，城市咨询服务领域也涌现出越来越多的城市和园区的数字化建设招标案例。预计博裕资产也就会推动旗下长江实业民营企业中间、长江实业民营企业和目技民营企业中间进行大战略也就是说的合作条款。

长江实业具有流通量+持续性的发展语义，空间广阔。

均受地产调控因素，市场需求对于长江实业大型民营企业的发展也普遍沮丧。该行认为即使地产经销端节奏放缓，对于长江实业民营企业的业绩表现依然可以抱有期望。长江实业具有流通量和持续性的发展语义，头部民营企业市占多数率目前仍不足3%，始终有很大的整合空间，近年来股票物企在流通量项目拓展占多数比持续提高，随着房署对于咨询服务品质决定提高，大型民营企业优胜劣汰就会更加显著，标杆物企的房署满意度明显优于大型民营企业水平，有望持续减少市场需求占有率。此外，社区增值咨询服务的覆盖范围和复旧购率都尚为属于较少水平，对于收入和利润的贡献有极大提高空间。

房地产建言：母公司外拓实力强劲，在优胜劣汰的大背景下预计就会持续提高市场需求占有率，精细化行政毛利率有公共利益，成长性与确定性讲求，带入博裕作为大战略房地产者，提振市场需求期望，治水结构优化，共同点房企后果减弱，中期回调随之而来买进意欲。

后果若有：大型民营企业竞争性加剧、并购或独立自主外拓不及预料。